| En cette rentrée agitée, découvrez votre lettre patrimoniale rédigée par notre équipe, un décryptage des actualités du trimestre pour vous aider à prendre les bonnes décisions pour votre patrimoine. |
| AJUSTER SES PRELEVEMENTS D’IMPOTS Depuis le mois de septembre, l’administration fiscale a procédé à l’ajustement de votre taux de prélèvement à la source sur la base de vos derniers revenus déclarés (2022).Si vos revenus ont évolué en 2023, à la hausse comme à la baisse, nous vous invitons à ajuster ce taux en renseignant vos revenus prévisionnels et ainsi éviter des jeux de trésorerie importants. |
Conjoncture immobilière à la rentrée 2023 : quel comportement adopter ?
Le contexte actuel (inflation, hausse des taux d’intérêt, incertitude générale) a des conséquences inéluctables sur le marché immobilier.
La classe d’actif immobilière connait depuis fin 2022 de profondes mutations qui n’ont pas fini de produire leurs effets. Quel comportement adopter face à l’immobilier dans cette période mouvante ? Eléments de réponses.
Quelques constats à la rentrée traduisant un marché en repli
Si depuis aout 2022 le nombre de transactions réalisées se contractait de 5% par mois sur 1 an, depuis le début de l’année 2023, les baisses prennent une plus grande ampleur pour atteindre – 12,6% sur 1 an à fin mai.
Notons que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti.
La baisse du volume des transactions est corroborée par celle des crédits octroyés, en recul de 46% sur 1 an au premier semestre 2023.
S’agissant des prix, ceux des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse ; après une décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminuent de 1% sur 1 an à fin juillet 2023.
Etant précisé que la baisse sur le marché du collectif (– 1,4% sur 1 an) est plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (– 0,7%).
Ce réajustement des prix s’opère dans des proportions différentes en régions et à Paris. C’est ainsi qu’en province, les prix des logements anciens résisteraient avec une évolution annuelle à +0,2% à fin juillet 2023 (+1,2% pour les appartements, – 0,2% pour les maisons). La grande majorité des communes dont les prix progressaient encore au 1er trimestre 2023 montreraient à fin juillet des prix stables ou en baisse.
En Ile de France, une dégradation plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements ; – 4,8% pour les appartements et – 3,2% pour les maisons sur 1 an à fin juillet 2023. A Paris, la baisse qui jusqu’alors était limité à 2% passe à 5% sur 1 an en juillet 2023. De telle sorte que la prolongation de la tendance baissière pourrait conduire à basculer en dessous de la barrière symbolique des 10 000€ le m2 d’ici fin 2023.
Vendeurs vendez, acquéreurs attendez !
Si la baisse des prix a déjà commencé, tout porte à croire qu’elle n’est pas terminée et ce pour plusieurs raisons.
Les prix sont encore trop élevés dans ce contexte de resserrement monétaire et un simple exemple permet de s’en convaincre :
Un acquéreur ayant recours à un prêt immobilier de 300k € sur 20 ans voit le coût de son emprunt passé de 26 646€ en décembre 2021 à 117 941€ en juin 2023, soit une hausse de 91 295€ en 1 un et demi.
Parallèlement, la baisse des prix est restée partout inférieure à 5%. Ainsi, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 300k €, sur la période, le prix a baissé (au plus) de 15 000€ alors que le coût pour l’acquéreur a augmenté de 91 295€.
La baisse des prix constatée est donc très largement insuffisante pour restaurer la solvabilité des ménages de sorte que la seule sortie possible ne pourra être qu’une révision à la baisse et plus importante des prix. Ceci d’autant plus qu’une éventuelle baisse des taux d’intérêt n’est pas à l’ordre du jour selon les dernières déclarations de Christine Lagarde.
Nombre d’analystes s’accordent sur une baisse de l’ordre de 10% dans les mois à venir.
Sans baisse des taux d’intérêt, l’unique facteur qui demeure à même de relancer le marché immobilier est donc la baisse des prix afin qu’ils s’alignent sur le pouvoir d’achat des candidats à l’acquisition. Or les notaires constatent partout un retour à la négociation des acquéreurs dans une posture d’attente.
Le marché, après avoir largement profité aux vendeurs, se retourne désormais au profit des acquéreurs qui devront saisir les opportunités qui se présenteront.
Autres constat des notaires, la structure des ventes. Dans l’atonie du marché au printemps, le peu de vente réalisées correspond souvent à des transactions contraintes (divorce, succession, changement professionnel ou familiale…). Si certaines familles dans ces situations ont repoussé le plus possible leur cession, ces contraintes les forceront à réaliser leur projet à des prix dégradés dans les mois à venir.
Enfin, un nouvel élément va venir contraindre les propriétaires à céder ; la performance énergétique de leur bien et la rénovation qu’elle implique. En effet, depuis janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m2 par an en énergie finale ne peuvent plus être mises en location. En 2025 ce sera au tour des logements classés G et en 2028 de ceux classés F.
Soit plus de 5 millions de logements qui, sous peine d’être exclus du marché de la location, devront subir une rénovation énergétique.
Or de nombreux propriétaires préfèreront vendre plutôt que rénover leur passoire thermique. Le marché constatera donc un afflux de biens à rénover, lesquels afficheront nécessairement des décotes de prix pour rester attractifs. Au demeurant, ces travaux seront autant de charges déductibles pour les acquéreurs investisseurs.
VIE DES MARCHES
•Cet été
Hausse conjointe des taux d’intérêts des banques centrales, cette fois-ci à plus long terme : les anticipations sur le niveau final des taux directeurs n’a que légèrement augmenté, mais la question n’est plus de savoir « jusqu’à quel niveau ? », mais « pendant combien de temps ? »
•Depuis septembre
Chiffres macroéconomiques plus faibles qu’attendus mais une inflation qui ralentit aux Etats-Unis et en Europe : l’inflation devrait baisser à moyen terme, mais le plus important est le taux terminal
Les banques centrales ont réagi avec des réponses dispersées : pause pour la FED, la BoE, la BNS et la BoJ, mais hausse pour la BCE
QUE RETENIR DES MARCHES ?
•Un marché actions en baisse ce trimestre
L’annonce des banques centrales souhaitant des taux hauts plus longtemps qu’attendus a augmenté l’aversion au risque des investisseurs, qui ont préféré vendre leurs actions et investir en obligations. Ce qui aboutit à une baisse des prix des actions et une augmentation des rendements obligataires. Les indices restent pour autant positifs depuis le début de l’année.
NOTRE ANALYSE
Les points positifs :
•Une inflation en baisse
•Une récession attendue et orchestrée par les banques centrales
•Une valorisation attractive des obligations
•Un niveau de liquidité élevé chez les investisseurs
Les points négatifs :
•Des chiffres macro-économiques en baisse
•Des taux plus hauts pour plus longtemps – higher for longer
•Un retournement des valorisations en immobilier de bureau
